Mercato immobiliare-cenni-italiano

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Mercato immobiliare, cenni.

La forte richiesta residenziale ha generato un’intensa attivita’ immobiliare.

Ne e’ conferma l’enorme numero di company esistenti sull’isola con la finalita’ mediare ed assistere l’intero settore immobiliare.

Apartments for rent (55)

RESIDENTIAL ESTATE VILLA RENTALS (26)

Property Brokers (46)

Property Developers Construct. (83)

PROPERTY CONSULTANT (43)

Real Estate Properties (35)

Sono innumerevoli i progetti terminati ed in via di completamento,

con diverso range di prezzo , che variano a seconda delle tipologia,

cioe’ se con piscina , se panoramiche ed ancor di piu’ dove e su quanta terra esse sono costruite.

In generale la vista mare aumenta il valore dell’ 80-150%

La presenza di piscine e giardini sono un valore aggiunto fondamentale.

La location e’ un aspetto essenziale per la valutazione di una proprieta’.

Esistono infatti proprieta’ identiche, pur senza panorama o piscina che hanno valori completamente diversi a seconda della location dove situate.

Al momento della scelta un’immobile, in un’ipotetica scala dei desideri del residente o semiresidente straniero , esistono , a mio modo di vedere alcuni punti comuni , che elenco in ordine decrescente.

1. beach front
2. sea view
3. piscina
4. giardino ampio

Negli ultimi 3/4 anni l’incremento medio del valore degli immobili e’ stato di oltre il 100 %.

Discorso a parte per le terre che in taluni casi e’ stato del 200-300%

Un mercato dal mio punto di vista molto interessante ed larghe vedute e’ senza dubbio quello delle costruzioni ad uso fitto, siano esse ville,bungalows che appart-hotel

Questa e’ un mio particolare punto di vista dettato dal fatto che

1. l’aumento della richiesta di abitazioni ad uso fitto, ha visto incrementare i prezzi dei fitti sino al 300% a seconda delle zone.Alcune aree ad esempio Rawai o Nayahrn,sono molto ricercate dai residenti o semiresidenti, disposti anche a pagare fitti elevate Esistono agenzie , ad esempio che gestiscono ville panoramiche esclusive (con 8 posti letto e servizi inclusi) ad un costo di 1000 o addirittura in taluni casi 2000 euro al giorno.Una villetta di qualita’ media-bassa nelle zone sovracitate , comunque viene fittate a non meno di 500 euro al mese.

2. Sono alcuni anni che si vocifera a livello governativo, il proposito di portare Phuket, nell’ambito delle zone franche , come Sngapore.E’ evidente che una tale possibilita’ farebbe schizzare i valori immobiliari del 500/1000%.

3. Un’altro aspetto molto interessante ,

Ultimamente sono stati approvati progetti MEGA, uno dei quali finanziato da Bill Gate, che fanno presagire, un futuro cambiamento qualitativo dell’intera isola.

4. Ormai da molto la richiesta di immobili e’ in costante ascesa e non vede un rallentamento ; come del resto sia il turismo sia il numero di persone che decidono di trasferci la loro residenza

Alcuni indici immobiliari indicano ultimamente un rallentamento del mercato.

Tale dato e’ condivisibile solo se e’ il risultato della comparazione con gli ultimi tre/4 anni dove abbiamo assistito ad un’inpennata generale dei prezzi immobiliari e dei fitti .

Alcuni prezzi indicativi

1. Beach Front ( casa sulla spiaggia)

sono rarissime e costosissime

Ville con questa Tipologia vanno da un minimo di 2.5 milioni di $ sino a 6 milioni di $

2. Sea Wiev –panorama

Ville da 1/2 mil $ a 2.5 mil $

Appart.in condominium (100mq) da 300.000$ a 1 mil $

3. Pool Villa

Ville da 300 000 $ a 1 mil $

Appart.in condominium (100mq) da 100.000$ a 250.000 mil $

4. Detached Villa or Town house (a schiera)

Sono villette di solito localizzate in villaggi, le cui dimensioni sono di circa 85/100 mq + parcheggio auto nela piccola area antistante di entrata.

Se singole DETACHED da 120.00$ a 250.000$

Se Tow house ( schiera ) da 50.000$ a 80.000$

Questo tipo di abitazione e’ quella normalmente utilizzata ed acquistata dalla popolazione locale di classe medio-bassa.

Giusto per ricordarlo, Phuket ha una alta concentrazione di locali thilandesi ricchi e ricchissimi che non lesinano talvolta ad acuistare immobili costosi da 2/6 miloni di $.

QUALCHE CENNO LEGISLATIVO

In Thailandia, malgrado le limitazioni di legge, che permettono al solo Tahilandese o azienda Thai la possibilita’di intestarsi la terra, esistono diverse maniere attraverso le quali uno straniero è in grado di acquistare o possedere una proprieta’ immobiliare o una terra.

Questo e’ il motivo per il quale molti residenti, sposati con cittadini thai, preferiscono intestare la proprieta’ al coniuge stesso.

Altri ancora , se non sposati ,usualmente comprano la proprieta’ a nome della fidanzata e contestualmente stipulano un contratto di leashold, in cui si dichiara di avere gia’ versato l’intera somma relativa al leasehold trentennale.

In questa maniera si tutela in modo da non poter essere mai per cosi’ dire cacciato nell’arco dei trenta anni .

In sintesi le modalita’ di acquisto sono le seguenti.

1* Acquisto mediante una Company Limited- FREEHOLD

2*acquisto di ville o appartamenti- LEASEHOLD

3 * acquisto di un Condo

1* Acquisto mediante una Company Limited- FREEHOLD

Una Company Limited, con la quale acquistare la proprieta’e’ una soluzione molto diffusa tra gli stranieri non solo a Phuket ma in tutta la Thailandia.

Per la legislazione vigente, il titolo di proprieta’ di una terra puo’ essere intestato solo di un cittadino Thailandese o societa’ Thai.

Una Company Limited e’ una societa’ Thai , con capitale al 49% in mani straniere ed il 51 % thai,

Essa puo’ quindi acquistare ed intestare proprieta’ immobiliari compreso terre.

A tale proposito bisogna subito precisare che tutto il sistema societario Thailandese-Straniero e’ identico, sia siano esse piccole o grandi Company Limited.

Questa legislazione societaria, ha secondo la legiglazione Thai , il fine di garantire alla popolazione locale posti di lavoro.

La tutela generalmente adottata da tutti gli operatori stranieri , e’ la seguente e cioe’ che la quota in possesso ai Thai (fittizio- nominale ) all’atto costitutivo della societa’ viene acompagnata da una lettera di rinuncia delle quote gia’ firmata dai prestanome.

Questo meccanismo e’ diffuso in tutto il sistema economico societario Thailandese , ed e’ mediato da qualsiasi studio legale Thai o straniero

Quindi La company LTD , cosi’ costituita , acquista il bene ( freehold cioe’ il pieno titolo), e nel caso sia una casa , generalmente l’ affitta allo stesso acquirente , che ufficialmente e’ socio maggioritario della societa’ (direttore).

Cioe’ il signor Mario Rossi crea la Rossi LTD ( il cui 49 % e’ di sua proprieta’) La Rossi LTD compra una villa , e la fitta a Mario Rossi cioe’ se stesso .

Questo meccanismo legale,genera degli utili alla company che ne giustifica fiscalmente l’apertura con relativo pagamento delle tasse.

I costi per l’apertura di una LTD di questo genere sono di circa 800-1000 euro.

I con costi di gestione annui incluso tasse di circa 1500 euro.

2*acquisto di ville o appartamenti- LEASEHOLD

Leasing a lungo termine di 30 anni ( riconosciuto dalla legge)

Leasing a lungo termine di 30 anni( + ulteriori 30 o 60 anni, riconosciuti dal venditore mediante scrittura contrattuale privata ).

Ad oggi la legge Thailandese riconosce un Leasehold di 30 anni salvo scrittura privata con il venditore che ne allunga i termini di ulteriori 30 o 60 anni.

Sono gia’ alcuni anni che si parla di modifiche alla vigente legge con ampliamenti se non addirittura dara la possibilita’ allo straniero di intestrsi non piu’ di un Tot di terra , vedremo .

Con il Leasehold , l’acquirente, si intesta la proprieta’ nell’arco di tempo riconosciuto dalla legge 30 anni , con l’opzione garantita mediante scrittura dal venditore ,del rinnovo di ulteriori 30 o 60 anni.

Con questa soluzione , l’acquirente e’ garantito legalmente con rilascio del titolo a proprio nome.

Nel caso il contratto sia di solo 30 anni (conveniente per pensionati o anziani in genere) il prezzo della proprieta’ puo’ abbattersi sino ad un massimo del 20-30 % circa, del valore commerciale ( ma non sempre), di certo pero’ e’ inferiore .

Es. 250.000 $ FREEHOLD —– 200.000 $ LEASEHOLD

Nel caso invece degli ulteriori 30 o 60 anni , anni resta praticamente invariato o minimamente inferiore ( max – 10% )

3 * acquisto di un Condo

Una Company Limited , con capitale al 49% in mani straniere ed il 51 % in mani thai, se decidesse di costruire un condominio, con un minimo di unita’ abitative pari a 20 , ha la facolta’ di venderne il 49% direttamente allo straniero con un vero e proprio atto di vendita legale e con rilascio di titolo.

Quindi 10 appartamenti ( uno leggermente piu’ piccolo per compensare la differenza tra il 49 ed il 51%) potranno essere subito intestati allo straniero, mentre gli atri 10 , o saranno venduti a Thai o fittati o venduti tramite Leasehold per 30 o piu’ anni.

Il terreno su cui e’ costruito il condominio sara’ area condominiale,partecipe in quote proporzionali a tutti i condomini.

Il conto corrente di destinazione del capitale dovrà essere a nome del futuro intestatario della proprietà e l’importo non dovrà essere inferiore ai 20.000 US$, il cui transfert riporterà, come causale, l’esplicita dichiarazione che quei fondi saranno utilizzati per acquistare una o più unità “condominiale” in Thailandia.

Questa dichiarazione e’ necessaria per l’espletamento all’ufficio competente catastale, Land office dell’atto di proprieta’